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打造隔間套房,必須思考的「三大要務」

已更新:2021年9月11日


你是否也曾想過,把閒置的老厝、物件,稍作裝修、隔間,變成可以分租的隔間套房,長期投資賺取租金?相信,長久以來,不少投資客皆以這樣的模式獲得不錯的收益。


然而,隨著建築、消防法規日趨嚴格,隔間套房已經不再像過去那樣,可以隨自己屋主喜好,任意隔間、任意增設廁所。如果自行裝修,沒有送室內裝修審查,一經檢舉,將受到相關法規裁罰,得不償失。

你的內心始終在呼喊著:「沒有作為,就是最大的風險!


想要投資獲益,卻又動輒得咎,斟酌、斟酌、再斟酌,擔心害怕,不知如何進行下一步。閒置的不動產持續閒置,到底要如何活化?


這篇文章,就是給想做「隔套收租」卻不知道如何開始的你,實用且具體的建議─打造隔間套房要思考的「三大要務」!



第一要務>>務必、務必、務必要合乎法規!


站在室內設計的專業、保障人身安全的立場,我認為嚴格的法規是必要的。


基本上,無論是一般住家、商業空間、隔間套房,我們都需要審慎評估相關的建築技術規範以及消防法規。


但,究竟要如何合乎法規?正常人,絕對不會拿起厚厚的一本建築技術規則與消防法規來翻查!("正常的"室內設計師平常也不會這樣做呀)


最基本,就是要申辦「室內裝修審查」


因為隔間套房以牽涉到結構(牆面)的工程,申請室內裝修審查,檢討相關的法規細節,是重要且必要的程序。


各城市主管機關針對套房的要求不一,其中以台北、新北最為嚴格。只要能取得許可證以及竣工證明,就是合乎規範的隔間套房,可以安心出租!


就我的經驗來說,法規面,你一定要留意幾件事情:

  1. 一定要取得「直下層同意書」:直下層同意書是一份正式文件,具有法律效力,也是是否能取得室內裝修許可證的關鍵!

  2. 通風、採光要合乎規範:無論隔成幾間套房,每一個房間有窗戶,且必須是樓板面積的1/8以上。通風面積則必須是5%以上。

  3. 房間門必須是防火門:隔開的房間自成防火區劃,房門必須做防火門。整戶的大門一般還需做到具有遮煙功能的防火門。


除了上述幾項,還有很多細節、規定要考量,不可不慎。因此,務必要找有相關法規知識的室內設計、工程公司協助您處理相關問題,才是妥善的做法。


第二要務>>市場定位要明確!


深入了解該物件所在的地理位置、週邊環境、主要人口結構、家庭結構、偏好、租金預算、其他競爭物件的條件等因素,並擬定好你的市場定位。


市場定位,牽涉到後續兩件事情。


其一,是與你的投資報酬率有關,這一點容我稍後說明。


其二,是與你的隔間要怎麼隔、配置要怎麼配有關。


室內設計師的專業,就是協助你通盤考慮各種人因尺寸、設備尺寸,將有限的空間做合理配置。如果你已經把你要主打的市場定位的很清楚,在與設計師溝通隔局、房型的時候,整體的進程相信會順暢很多。


例如,要租給學生的房間,大多配置單人床,不需要配到雙人床;租給新婚夫妻的空間,配置雙人床是基本。上述兩種類型的客戶,所需要的起居設備也不盡相同。不可能一個空間面面俱地滿足所有類型。


新婚夫妻也有分許多種類,願意負擔房租的預算不同,形塑出來的空間也會不同。


同一區域的物件大多是哪種房型?如果太相似,沒有做出特色,很容易就掉入競爭的紅海。因此,想要主打、彰顯某種特色,也很重要。


總之,把市場特性、主打客群考慮清楚後,將這些訊息提供給室內設計師,讓他協助你做有效隔間規劃吧!


第三要務>>投資報酬率要計算


前面提到,市場定位和您的投資報酬率有關係。


「隔三間好,還是隔四間好?」


這個問題背後隱含的考量是:


1. 三間容易出租,還是四間容易出租?

2. 如果隔得太大間(隔三間),需求量少,是否會造成空窗期較長?

3. 如果隔得太小間(隔四間),是否反而沒有賣點,是否容易陷入低價競爭?

4.............


市場定位決定你要如何隔間、如何配置,影響你的定價策略,進一步決定你的預期收益


收益是否能超過你的成本,才是決定「隔間套房」這項投資,是否能獲利的關鍵。說實話,術業有專攻。身為一位室內設計師,我實在無法告訴你如何去操作這一連串的投資決策。


但我可以與你分享的是:裝修成本如何計算?隔三間與隔四間的差異在哪裡?


根據過去經驗,我將裝修過程可能會需要評估到的各個工種納入考慮,並整理成一份概略報價單。如果您想了解相關的細節,歡迎來信向我索取。


我的E-mail:jipingdesign@gmail.com 標題請註明:[我要索取隔間套房成本試算表]

內容:如若方便,請儘量說明你的屋況和想法,這樣我也比較知道除了試算表之外,還可以提供你那些資訊。


※我很樂意分享這些資訊~~但畢竟我不是設定機器人答覆,若沒有及時回覆,還請見諒喔!

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